我办过最大的案子，也就是地产案件了，动不动就百来亿，资金缺口也是几个亿起，由于目前还未办结，暂不披露详情，地产公司破产重组影响大，牵一发而动全省乃至全国，而现行法律其实并没有详细规定如何办理，很多案件甚至不能受理，今天出台了《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》是一个很明显的指引，话不多说，我们来看今天的破产重磅

本文目录

一、为什么二审稿与房地产破产纪要值得放在一起看
二、一个非常重要的时间节点
三、房地产破产为什么需要“特别规则”
四、破产管辖：二审稿的一般规则与房地产项目所在地管辖
五、关联企业与合并破产：房地产集团的制度衔接
六、管理人制度：从一般管理人到房地产专业化管理
七、购房人保护：这是两套制度联动最明显的地方
八、商品房消费者：二审稿没有明确写，纪要却给出了完整答案
九、预告登记、房屋交付与办证：从债权保护走向物权实现
十、以房抵债：房地产破产中的特殊风险控制
十一、房屋买卖担保：二审稿与纪要的共同逻辑
十二、延期交房违约金：房地产破产中的利益重新分配
十三、债权申报：购房人债权开始被“分类管理”
十四、续建：房地产破产最核心的制度问题
十五、续建融资：二审稿DIP融资制度与房地产实践的结合
十六、建设工程价款与购房人之间的顺位冲突
十七、破产财产处置：为什么纪要强调项目整体出售
十八、房地产项目特殊清偿顺位
十九、二审稿与纪要之间最大的制度差异
二十、二审稿实际上留下了一个房地产破产立法空间
二十一、我的几个判断
二十二、结语：房地产破产正在从“企业清算”转向“项目治理”

一、为什么二审稿与房地产破产纪要值得放在一起看

2026年的企业破产法修订二审稿，是对现行《企业破产法》进行系统性重构的重要阶段。

二审稿没有专门设置“房地产开发企业破产”一章，而是把房地产企业作为一般企业纳入破产法体系。

但房地产企业破产又明显不同于普通制造业、贸易企业。

房地产企业的破产往往同时涉及：

商品房消费者；
预售资金；
在建工程；
土地使用权；
抵押权；
建设工程价款优先权；
施工单位；
银行贷款；
购房按揭；
房屋交付；
不动产登记；
保交楼；
项目续建；
房地产集团内部资金调拨；
项目公司与集团公司的风险隔离。

因此，单纯依靠企业破产法的一般规则，很难解决所有房地产破产问题。

而你上传的《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》，恰恰是在房地产这一特殊领域，把很多实践问题进一步具体化。

二、一个非常重要的时间节点

这里有一个非常值得注意的现象。

你上传的文件是：

《最高人民法院关于印发〈全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要〉的通知》

文件落款时间为：

2026年9月4日

而企业破产法二审稿是在：

2026年8月28日

向社会公开征求意见。

二者几乎前后相接。

因此，现在把这两份文件放在一起研究，比单独研究任何一份文件都有价值。

但这里需要特别谨慎：

不能简单说房地产破产纪要就是为企业破产法二审稿“配套制定”的。

因为纪要所对应的房地产破产座谈会实际上早在2025年12月30日召开。

更准确的理解是：

二审稿负责搭建新的企业破产法基本制度框架，而房地产破产纪要则在现行法律框架和房地产司法实践中，把大量具体问题进一步规则化。

两者形成的是一种非常明显的：

“一般法制度 + 房地产特别司法规则”的衔接关系。

三、房地产破产为什么需要“特别规则”

二审稿的制度设计非常明显地强调：

破产程序不仅仅是“把公司卖掉分钱”。

二审稿增加了：

破产申请审查期间临时保护；
重整；
重整前协商；
自行管理；
重整融资；
小微企业破产；
合并破产；
跨国破产；
连带个人债务人等制度。

也就是说，二审稿正在把破产法从单纯的：

“清偿债务程序”

逐渐发展成：

“企业困境治理程序”。

房地产破产尤其符合这一趋势。

因为一个房地产开发企业进入破产程序以后，真正需要解决的往往不是：

“公司还有多少钱？”

而是：

“这个项目能不能继续建设、能不能交房、土地和房屋怎么处置、购房人怎么办、银行怎么办、施工单位怎么办？”

所以房地产破产实际上是：

企业破产 + 项目治理 + 民生保护

三者的结合。

四、破产管辖：二审稿的一般规则与房地产项目所在地管辖

二审稿第三条规定：

破产案件原则上由债务人住所地人民法院管辖，本法另有规定的除外。

但房地产破产纪要采用了更加具有行业针对性的规则：

房地产开发企业的主要财产一般是开发项目，因此原则上以开发项目所在地确定破产案件管辖。

如果项目分散在：

同一设区市不同区域；
同一省不同设区市；
不同省份；

纪要进一步设计了不同层级的指定管辖机制。

这个安排实际上解决了房地产企业破产中一个非常现实的问题：

公司的“住所地”可能距离真正的资产非常远。

例如：

A房地产集团注册在北京；

项目却遍布：

上海；
杭州；
深圳；
成都。

如果完全按照注册地管辖，法院距离项目、施工现场、购房人、地方政府和项目监管部门都可能非常远。

房地产破产因此更需要：

“资产所在地司法”

而不仅仅是：

“公司注册地司法”。

五、关联企业与合并破产：房地产集团尤其重要

房地产企业还有一个典型特点：

集团公司—区域公司—项目公司层层嵌套。

很多房地产集团实际上是：

集团公司
↓
区域公司
↓
项目公司
↓
项目土地
↓
商品房项目

如果这些企业之间存在：

资金调拨；
相互担保；
人员交叉任职；
财务混同；
项目资金相互占用；

就很容易产生“要不要合并破产”的问题。

二审稿第十二章已经正式建立了合并破产制度。

其核心条件是：

关联企业资产负债混同以致难以区分，严重损害债权人公平受偿利益，或者关联企业基于欺诈目的成立。

并且二审稿同时规定：

不符合合并破产条件的，也可以进行协调审理。

这一点与房地产破产纪要高度呼应。

纪要同样强调：

原则上单独判断、单独破产；只有达到人格高度混同、区分财产成本过高且严重损害债权人公平清偿利益等条件，才进行实质合并。

这实际上体现出一个非常重要的立法方向：

房地产集团不能因为“关系密切”就当然合并破产。

六、管理人制度：从一般管理人到房地产专业化管理

二审稿对管理人制度进行了重新整理。

一般管理人仍主要来自：

律师事务所；
会计师事务所；
破产清算事务所；
清算组等。

同时，对于金融机构、国家出资企业和其他具有重大影响的国有企业，又设置了特殊的管理人指定规则。

房地产纪要则进一步强调：

房地产破产案件需要专业化、市场化选择管理人。

原因很简单。

普通企业破产可能主要是：

查账 → 变卖资产 → 分配。

房地产破产则可能需要管理人同时处理：

土地；
在建工程；
预售合同；
购房人；
工程款；
预售资金；
银行抵押；
项目续建；
不动产登记；
招募投资人。

因此，房地产破产实际上对管理人的：

工程管理能力 + 房地产法律能力 + 融资能力 + 项目处置能力

提出了更高要求。

七、购房人保护：这是两套制度联动最明显的地方

如果说整个纪要里面哪一部分与房地产破产实践关系最大，我认为就是：

购房人权利保护。

纪要专门用大量条文处理：

房屋买卖合同继续履行；
消费性购房人；
预告登记；
已交付房屋；
以房抵债；
房屋买卖担保；
一房数卖；
交付房屋和办证；
商品房担保贷款。

这说明最高人民法院实际上已经明确认识到：

房地产企业破产不能简单把购房人当成普通金钱债权人。

这与近年来房地产破产司法实践的发展是一致的。

八、商品房消费者：二审稿没有明确写，纪要却给出了完整答案

这里是我认为最值得写进你文章的一个问题。

二审稿第一百五十六条重新设计了破产财产清偿顺位。

其一般顺序包括：

人身损害等特殊债权；
职工债权；
税款；
普通破产债权；
连带个人债务人的家庭成员借款；
受理后利息；
罚款、罚金、滞纳金；
关联不公允交易债权。

这里并没有单独写“商品房消费者购房款”。

这并不意味着二审稿取消了购房人保护。

因为二审稿本身并没有试图把房地产消费者保护问题全部写进破产法。

而房地产纪要则继续依据现有商品房消费者保护规则，对购房人进行特别保护。

例如：

符合消费者条件的购房人，其房屋买卖合同原则上应当继续履行。

这实际上形成了一个很有意思的制度结构：

二审稿

解决：

破产债权一般怎么清偿？

房地产纪要

解决：

购房人到底是不是普通破产债权人？

二者并不完全是同一个问题。

九、预告登记、房屋交付与办证：从债权保护走向物权实现

房地产破产最容易出现一个问题：

房子已经买了，钱也付了，但是开发商破产了，房子到底怎么办？

纪要对此作出了大量具体安排。

例如对于：

已经办理所有权登记；
已经办理预告登记；
已经合法占有房屋；
已经支付全部房款；

等情况，纪要分别进行了保护。

特别值得注意的是：

破产程序并不是当然阻断房屋交付和登记。

如果项目已经具备交付和登记条件，管理人或者自行管理债务人仍应当继续履行相应义务。

这与二审稿的基本理念是吻合的。

因为二审稿已经明显从：

“债务人财产”

转向：

“企业价值和社会整体价值”。

房地产项目如果已经接近竣工：

把项目停掉 → 拍卖烂尾楼 → 购房人获得金钱债权

往往并不是最优解。

而：

继续建设 → 交房 → 办证 → 项目整体价值实现

往往更符合破产制度的整体利益。

十、以房抵债：房地产破产中的特殊风险控制

房地产企业资金链紧张以后，经常出现：

借款 → 无法偿还 → 以房抵债。

纪要对此采取了非常谨慎的态度。

特别是对于：

以房抵债协议

以及：

以房抵债协议中的购房款、房屋价值、消费者身份

进行区分处理。

其核心逻辑是：

不能因为签了一份商品房买卖合同，就当然获得商品房消费者的特殊保护。

如果实质上仍然是：

借款关系

那么就应该回到原债权债务关系判断。

这一点与二审稿强化：

撤销权、关联交易、虚假债权、责任追究

的整体方向是完全一致的。

房地产破产并不是：

“谁手里有一份房屋买卖合同，谁就优先。”

而是：

穿透交易形式，判断真实法律关系。

十一、房屋买卖担保：二审稿与纪要的共同逻辑

房地产融资中另一个常见现象是：

用商品房买卖合同作为借款担保。

纪要明确要求根据真实法律关系处理。

如果：

房屋买卖合同实际上只是担保工具，

就不能当然认定为真正的商品房消费者交易。

这个规则实际上是在防止：

“借款人通过包装成购房人取得消费者超级保护。”

这对于房地产破产非常重要。

因为如果没有这一层限制，金融债权、民间借贷债权都有可能通过“商品房买卖合同”重新包装，直接进入购房人保护体系。

最终反而会：

损害真正商品房消费者。

十二、延期交房违约金：房地产破产中的利益重新分配

纪要还专门处理：

延期交房违约金。

其基本思路是：

房地产项目进入破产程序后，如果继续履行合同，后续产生的违约责任不能无限增长。

否则可能出现：

项目停工
↓
违约金不断增加
↓
破产债权越来越大
↓
反而进一步侵蚀项目续建资金

因此纪要对破产申请受理前后进行了区分，并对房地产市场环境变化等因素进行考量。

这实际上体现出：

破产程序不是简单地把合同责任“冻结”，而是在重新平衡各方利益。

十三、债权申报：购房人债权开始被“分类管理”

这一部分非常值得注意。

纪要要求管理人对购房人的债权进行分类登记。

尤其是：

请求继续交付房屋并办理过户登记

的购房人债权，要作为单独类型登记。

如果后续转换为：

金钱债权

则应及时调整登记类别。

更关键的是：

请求交付房屋的债权人，可以作为单独表决组。

而其表决权根据：

已经支付的购房款金额

确定。

这与二审稿第一百零八条的表决分组制度形成非常好的衔接。

二审稿规定：

担保债权、职工债权、税款、普通债权原则上分别分组，同时人民法院在必要时可以根据不同债权种类设立其他表决组。

房地产纪要实际上把这个“其他表决组”具体化到了：

购房人交房债权。

这是一个非常典型的：

一般法授权空间 → 行业特别规则具体化

的例子。

十四、续建：房地产破产最核心的制度问题

房地产破产和普通企业破产最大的区别，我认为就是：

很多时候，项目不能停。

如果项目已经停工：

继续建设 → 交房 → 办证

可能是所有债权人利益最大化的方案。

纪要因此专门设置：

“续建及融资”

一章。

其中明确：

对已经停工的项目，法院应当监督管理人对已经完成的工程进行现场勘查，并保存施工资料，以确定续建前的工程价款。

这实际上是在为以后：

工程款结算
融资
项目转让
续建投资

打基础。

十五、续建融资：二审稿DIP融资制度与房地产实践的结合

这是我认为二审稿与纪要最漂亮的一次制度联动。

二审稿第九十八条规定：

重整期间，债务人或者管理人为继续营业而借款，可以为借款设定担保。

并且在一定条件下，新融资可以获得优先受偿安排。

而房地产纪要进一步解决了一个非常具体的问题：

房地产项目已经抵押了，谁愿意给它继续建设的钱？

纪要明确：

续建融资应当列入续建方案；
原则上由债权人会议通过或者经法院许可；
融资应当专项用于项目建设；
一般按照共益债务清偿；
如果项目原来已经存在抵押；
续建融资在项目续建增值范围内可以获得优先受偿；
在抵押权人、建设工程价款优先权人等同意的情况下，还可以进一步安排融资债权的优先顺位。

这就把二审稿抽象的：

“重整融资”

转换成房地产案件里的：

“保交楼融资”。

十六、建设工程价款与购房人之间的顺位冲突

房地产项目的一个核心矛盾是：

购房人要房子。

同时：

施工单位要工程款。

银行：

要抵押权。

如果项目已经烂尾，实际上三方都在争夺同一栋楼。

纪要对此给出了非常明确的利益排序逻辑。

特别是当：

房屋买卖合同因房屋不能交付且无实际交付可能而解除或者终止

以后，购房人的返还购房款请求权进入房地产项目的特殊清偿体系。

纪要列出的顺序是：

商品房消费者购房人已经支付的购房款、尚未归还的个人按揭贷款；
享有优先权的建设工程价款债权；
对债务人特定财产享有担保权的债权；
破产费用；
共益债务；
职工工资等；
社会保险费用及税款；
普通破产债权；
具有惩罚性的债权等。

这套顺序与二审稿第一百五十六条的一般清偿顺位明显不同。

而这恰恰是两份文件之间最值得研究的地方。

十七、二审稿与纪要之间最大的制度差异

二审稿：

建立一般性的全国统一清偿顺位。

房地产纪要：

针对房地产项目建立更加特殊的清偿安排。

因此二者不能简单理解为：

“纪要就是二审稿的解释。”

实际上不是。

更准确的关系是：

企业破产法二审稿

负责回答：

全国所有企业破产的一般规则是什么？

房地产破产纪要

负责回答：

房地产项目这个特殊场景怎么办？

十八、一个非常值得关注的立法问题

这也是我认为这篇文章最有价值的地方。

如果未来企业破产法最终通过，并且二审稿第一百五十六条所设计的清偿顺位基本保留，那么就会产生一个问题：

房地产消费者购房款的特殊优先保护，究竟应该继续主要依靠司法解释、司法政策和相关批复解决，还是应该直接进入破产法？

目前纪要的做法，是依托：

商品房消费者权利保护批复；
民法典；
现行企业破产法；
房地产司法实践；

形成一个房地产特别保护体系。

但从长期立法角度来看，我认为：

如果房地产破产已经成为中国破产实践中高度成熟、规模巨大的案件类型，那么商品房消费者的特殊保护最终具有进入企业破产法正文的必要性。

否则以后就容易出现：

企业破产法正文一套顺位；

与：

房地产司法政策另一套顺位。

这会给：

管理人；
法院；
银行；
施工单位；
购房人；
重整投资人

带来更高的法律适用成本。

十九、二审稿实际上留下了一个房地产破产立法空间

二审稿没有选择：

“房地产开发企业破产专章”。

我认为这是一个值得肯定的选择。

因为房地产行业变化太快。

如果在破产法里写大量：

土地、预售、保交楼、商品房消费者、预售资金……

很容易造成法律过度行业化。

目前二审稿采用的是：

一般破产法 + 特殊规则

而最高人民法院房地产破产纪要承担：

把一般破产法落实到房地产项目。

这种制度结构反而比较灵活。

二十、但这种模式也存在一个风险

问题就在于：

司法文件能够走多远？

例如：

商品房消费者购房款的特殊清偿顺位

如果法律本身没有明确规定，而司法文件进行了非常具体的顺位安排，那么未来就需要特别注意：

法律与司法文件之间的规范位阶。

尤其当新的企业破产法正式生效以后，现有房地产司法规则必须进行一次全面清理。

届时很可能出现：

第一层

企业破产法正式法律规则。

第二层

民法典及相关房地产法律法规。

第三层

最高人民法院关于商品房消费者保护的司法解释、批复。

第四层

房地产破产案件司法政策和审判规则。

最终需要形成统一体系。

二十一、我的几个判断

第一，房地产破产正在从“卖资产”转向“保项目价值”

纪要反复强调：

续建、整体处置、交房、办证。

这说明最高人民法院已经越来越不把房地产破产理解成：

“公司破产以后把土地和楼拍掉。”

而是：

尽可能维持房地产项目完整价值。

第二，保交楼已经进入破产程序内部

以前：

保交楼更多被理解为房地产监管政策。

现在：

保交楼已经逐渐成为破产审判中的一个核心目标。

这意味着：

房地产行政风险处置与破产司法程序正在发生更深层次的融合。

第三，续建融资可能成为房地产重整的核心

二审稿已经给出了重整融资制度。

房地产纪要又进一步明确：

续建融资。

未来真正有价值的房地产重整案件，很可能不再是：

“找一个投资人买公司。”

而是：

找到资金 → 恢复施工 → 完成项目 → 交付 → 盘活资产 → 完成债务重组。

这才是房地产重整真正的商业逻辑。

第四，购房人正在从“普通债权人”逐渐变成特殊利益主体

房地产破产纪要对购房人的处理非常细：

消费者购房人；
已付款购房人；
已交付购房人；
预告登记购房人；
已办产权登记购房人；
一房数卖；
以房抵债；
房屋买卖担保；
继续履行合同的购房人。

这已经不是简单的：

“购房人也是债权人”。

而是建立了一套相对独立的：

房地产消费者破产保护体系。

第五，二审稿真正需要解决的不是“房地产要不要特殊”，而是“特殊规则如何进入体系”

这是我最关注的问题。

房地产破产特殊性已经客观存在。

真正的问题变成：

这些特殊规则最终应该放在哪里？

是：

企业破产法正文；
民法典；
商品房消费者司法解释；
最高人民法院司法解释；
司法政策文件；
还是行政监管规则？

这可能是未来企业破产法继续修改时非常值得讨论的问题。

二十二、结语：房地产破产正在从“企业清算”转向“项目治理”

把2026年企业破产法二审稿和这份房地产破产纪要放在一起，我认为能够看到一个非常清晰的趋势：

中国房地产破产正在从传统的“企业破产”走向“项目治理”。

二审稿解决的是：

企业什么时候进入破产程序；

如何保护；

如何重整；

如何融资；

如何清偿；

如何合并破产；

如何退出市场。

而房地产破产纪要进一步解决：

项目怎么管；

房子怎么交；

购房人怎么办；

工程款怎么办；

银行怎么办；

土地怎么办；

项目怎么继续建设；

续建资金从哪里来；

最后怎么把整个项目的价值实现出来。

因此，两者结合起来看，房地产破产已经越来越不像传统意义上的：

“公司清算程序”。

它更接近一种：

“以破产程序为基础，以项目价值保全为核心，以购房人保护和风险化解为重要目标的综合性困境治理机制”。

而这可能正是2026年企业破产法修订最值得关注的一个深层变化：

破产法开始真正进入房地产风险处置的核心环节。

本文根据2026年企业破产法修订草案二次审议稿及《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》整理。二审稿目前尚未成为正式法律，本文对二审稿内容的评析不代表最终立法结果。

2026年企业破产法二审稿与房地产破产纪要联动评析：保交楼、购房人保护与续建融资的制度衔接